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京密集推配建自住房地块恐慌性抢房或消失

发布时间:2019-06-09 00:28:38
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朝阳、昌平、密云、门头沟再次挂牌4宗地块,其中密云和门头沟地块已经明确将配建自住型商品房。了解到,这是自发布自住型商品房政策之后,北京市首次密集推出相关地块。除此之外,北京市已经开始考虑,对在京企事业单位将自有土地用于“自住型改善型商品住房”开发“打开绿灯”。

“供应量大涨,明显动摇了市场看涨房价的理由——供需紧张。”中原地产研究部总监张大伟告诉,从合计供应的20宗土地看,供应的自住型面积已经有望接近或超过2万套,商品房住宅部分年内供应土地也有望突破10万套,将缓解明后年北京的住宅供需结构。

首次密集推出自住房地块

日前,北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(简称《意见》)。根据《意见》,自住型商品住房供地,可以采取集中建设或者配建等多种形式,由开发商通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。这意味着,将有一部分楼盘是纯“自住型商品住房”,而另外一部分楼盘是由普通商品房和“自住型商品住房”构成。

数据显示,截至目前,北京已经成交住宅用地49宗,规划建筑面积854.44万平方米,再加上北京目前挂出的正在出让的20宗住宅用地,合计规划建筑面积350万平米,北京住宅类土地供应今年有望超过1200万平方米。

值得注意的是,据中原地产相关数据,目前北京市场与自住型住房相关的地块已有20宗,其中8地块明确了面积,除已经出让的3地块外,还有通州于家务、门头沟、密云、房山、丰台王佐等5宗地块,预计这8地块合计自住住房面积为90万平方米,折算成住宅的套数为1万~1.1万套。

其他未明确面积的12块住宅类土地,全部为超过限价竞争配建的自住型住宅面积,这12地块合计建筑面积178万平方米,按照北京近几个月住宅类土地供应的情况,预计这些土地中的30%~40%以上将被配建为自住型住宅,预计在70万平方米左右。按照单套面积90平米计算,预计这部分供应的套数预计将超过8000套。

据相关消息,通州区的商品房价格在“涨声”中已接近3万元/平方米。而根据已供应地块的信息统计,价格的自住型商品房位于通州区于家务乡,销售限价仅为1万元/平方米,可以说是将“万元”房价再度拉入公众视野。

这一政策如果真能带来土地市场的集中放量,将可能导致房山、大兴等刚需集中的区域,刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。同时,也会改变市场预期,恐慌性抢房很可能消失,商品房项目会出现加快开盘的情况,避免与这类型房源直接竞争客户。

“对于一般商品房来说,从拿地到销售需要至少10个月的时间,全盘销售周期平均也要3年以上。但这种项目不会出现捂盘,不存在销售问题。价格也已确定,不需要等待入市时机,开盘日光也不需要营销包装。对于房企来说,这种项目清盘甚至可能不到1年,虽然利润率较低,但周转期也较快。”张大伟说道。

欲盘活在京企事业单位自有用地

在密集推出自住房地块的同时,日前,北京市已经开始考虑,对在京企事业单位将自有土地用于“自住型改善型商品住房”开发“打开绿灯”。

所谓企事业单位自有用地是指,按照企事业单位成立批复或资产登记,属于企事业单位自有并用于企事业单位运营、经营的土地。这些土地的用途基本为非住宅用地,在由属地批复变更土地用途前,原则上不能用于住宅开发建设。

有报道,在《意见》正式下发之前的讨论过程中,在提及确保并逐步增加“自住型改善型商品住房”用地供应时,有参与讨论的人士提出,可以通过有计划、有条件地盘活在京企事业单位自有土地的方式,增加此类商品住房的用地供应。

在向市汇报的过程中,对这一提议表示认可,但提出要求住建委、国土资源局等部门考虑,如何能够通过有效的机制设计,让在京企事业单位能够有“积极性”地将自有土地用于“自住型改善型商品住宅”的商业开发。

一家目前在京有开发项目的房企营销总监向透露,密集推出自住型商品住房供地,将拉低北京房价,推出地块数量和房价降幅直接挂钩。

北京收紧调控的举措将影响到其他城市,这也是首次针对调控做的加法,之前的限购、限贷、限价等都只是治标。增加自住型商品房供应有望明显缓解市场需求,预计近很可能在全国一、二线城市价格上涨较快的区域出现一波调控收紧政策,这有可能对四季度市场走势有明显影响。

(房产责编:朱琳)

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